[서울 고덕강일] 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출

서울 강동구 고덕강일공공주택지구에 서울주택도시개발공사가 공급하는 토지임대부 분양주택입니다. 전용 49㎡와 59㎡ 두 가지이고, 일반공급 1순위 접수는 11월 2일(월)부터입니다.

분양가는 낮아 보여도 대출 원리금에 토지임대료까지 더하면 매달 얼마일까요? 공고문 조건과 공개 자료로 계산해 봤어요.

단지 조감도 · 출처: 청약홈 입주자모집공고문 8쪽 · 실제와 다를 수 있습니다.

한 줄 요약

전용 59㎡ 최고 분양가는 3억 9,050만원이고, 주택도시기금 전용 모기지 기준으로 입주 때까지 자기 돈 7,810만원이 필요해요(가정 계산). 첫 접수는 1순위 11.02(월)예요.

핵심 숫자 · 전용 59㎡ 최고가 기준

입주 때 자기 돈 7,810만원 · 매달 144만원~163만원(토지임대료 포함) · 전매 제한 10년

가정 계산 — 주택도시기금 전용 모기지 기준, 자세한 가정은 아래 「얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?」

이 글의 순서

1. 한눈에
2. 얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?
3. 우리 집은 어느 공급으로 넣을까?
4. 주택형마다 무엇이 다를까?
5. 출퇴근·학교는 어떨까?
6. 언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?
7. 청약 전 따져 볼 점
8. 공고문·문의

한눈에

서울 강동구 · 국민 · 1,305세대 · 시행 서울주택도시개발공사

시공 에이치에스화성(주), (주)서해종합건설, 홍문종합건설(주) · 입주 예정 2027.05 · 모집공고 2026.10.16 (금)

1순위 11.02(월) ~ 11.04(수) · 2순위 11.06(금) · 당첨자 발표 11.26(목) · 계약 3.22(월) ~ 4.02(금)

주택형 공급면적(평균)	세대(일반+특별)	분양가 동·층별 최저~최고(공고문 52쪽)	3.3㎡당 최고가·전용면적 기준
전용 49㎡ 11개 타입 · 공급 72.54㎡	309세대	2억 8,336만원~3억 1,724만원	2,140만원
전용 59㎡ 9개 타입 · 공급 87.07㎡	404세대	3억 4,880만원~3억 9,050만원	2,188만원

토지임대부 분양주택: 분양가에 토지값이 들어 있지 않고, 토지는 사업주체에 매달 임대료를 냅니다(금액은 입주자모집공고 확인). 그래서 토지 소유권이 있는 주변 아파트와 분양가를 그대로 비교할 수 없습니다. 관련 법령상 전매제한 10년·거주의무 5년입니다(주택법 시행령 별표3·제60조의2, 공고문으로 최종 확인).

주택형 평면도

전용 49㎡ (49A 타입) · 출처: 청약홈 입주자모집공고문 15쪽

전용 59㎡ (59A 타입) · 출처: 청약홈 입주자모집공고문 28쪽

주택형마다 대표 타입 한 장(같은 면적의 다른 타입·확장 여부는 입주자모집공고에서 확인) · 정보 제공용으로 실었으며 실제와 다를 수 있고, 요청이 있으면 바로 내립니다.

이 단지의 분양가를 주변 단지 실거래와 맞춰 본 글은 우리의 집에서 볼 수 있어요.

얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?

두 주택형 모두 최고가가 3억원대라 디딤돌대출(일반) 5억원·보금자리론 6억원 가격 기준 안에 듭니다.

다만 토지임대부 주택을 정책대출에서 어떻게 다루는지는 취급 기관에 따로 확인해야 합니다.

공고문 52쪽 기준으로 분양대금은 계약금 10%, 잔금 90% 순서로 내요.

주택형 최고 분양가	계약금 10% 계약할 때	잔금 90% 입주할 때
전용 49㎡ 3억 1,724만원	3,172만원	2억 8,552만원
전용 59㎡ 3억 9,050만원	3,905만원	3억 5,145만원

가정 계산 · 전용 59㎡(최고 3억 9,050만원)를 대출받아 산다면

주택도시기금 전용 모기지 공고문 잔금 대출 안내

월 상환 93만원~112만원 · 입주 때 자기 돈 7,810만원

대출 3억 1,240만원(LTV 80% · 한도 5억원) · 연 1.9~3.0% · 40년 원리금균등

디딤돌대출(일반) 부부합산 소득 6천만원 이하

월 상환 83만원~97만원 · 입주 때 자기 돈 1억 9,050만원

대출 2억원(LTV 70% · 한도 2억원) · 연 2.85~4.15% · 30년 원리금균등

디딤돌대출(생애최초) 생애최초 구입, 소득 7천만원 이하

월 상환 99만원~117만원 · 입주 때 자기 돈 1억 5,050만원

대출 2억 4,000만원(LTV 70% · 한도 2억 4,000만원) · 연 2.85~4.15% · 30년 원리금균등

디딤돌대출(신혼·2자녀 이상) 신혼 소득 8.5천만원·2자녀 이상 7천만원 이하

월 상환 113만원~133만원 · 입주 때 자기 돈 1억 1,715만원

대출 2억 7,335만원(LTV 70% · 한도 3억 2,000만원) · 연 2.85~4.15% · 30년 원리금균등

신생아 특례 디딤돌대출 2년 안에 출산한 가구, 소득 1.3억원(맞벌이 2억원) 이하

월 상환 98만원~139만원 · 입주 때 자기 돈 1억 1,715만원

대출 2억 7,335만원(LTV 70% · 한도 4억원) · 연 1.8~4.5% · 30년 원리금균등

보금자리론 · 보금자리론(생애최초) 부부합산 소득 7천만원 이하(신혼 8.5천만원 등) / 생애최초 구입

월 상환 145만원~150만원 · 입주 때 자기 돈 1억 1,715만원

대출 2억 7,335만원(LTV 70% · 한도 3억 6,000만원) · 연 4.9~5.2% · 30년 원리금균등

은행 주택담보대출 무주택 세대

월 상환 81만원 · 입주 때 자기 돈 2억 3,430만원

대출 1억 5,620만원(LTV 40% · 한도 6억원) · 연 4.66% · 30년 원리금균등

여기에 토지임대료 월 51만 1,500원이 따로 나가서, 주택도시기금 전용 모기지 기준 매달 내는 돈은 원리금과 합쳐 월 144만원~163만원이에요.

계산 가정·출처

가정: 최고 분양가 기준, 대출액은 한도와 분양가×LTV 중 작은 값, 금리 구간의 낮은 쪽과 높은 쪽으로 각각 계산, 입주 때 자기 돈 = 분양가 − 대출. 금리: 공고문 44쪽 잔금 대출 안내 · 정책대출은 주택도시기금·한국주택금융공사 기준(확인일 2026-10-23, 30년 가정) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66%. 실제 대출 여부·금액·금리는 소득·신용·심사로 달라지고, 중도금 대출 이자·발코니 확장비·관리비는 빠져 있어요.

가정 계산 · 토지임대료를 오래 내면

기간	토지임대료 합계 인상이 없다고 가정
1년	613만 8,000원
10년	6,138만원
20년	1억 2,276만원

계산 방법

전용 59㎡ 월 51만 1,500원(공고문 81쪽) × 개월 수. 토지임대료는 약정 후 2년이 지나면 지역 지가상승률 등을 고려해 법령 한도 안에서 올릴 수 있어요(주택법 시행령 제81조).

가정 계산 · 토지임대료를 보증금으로 바꾸면

전용 49㎡ 월 42만 6,000원의 60%를 전환이율 2.5%로

보증금 1억 2,200만원을 더 내면 토지임대료가 월 17만 1,830원

기준 대출 원리금과 합친 월 부담 93만원~108만원

전용 59㎡ 월 51만 1,500원의 60%를 전환이율 2.5%로

보증금 1억 4,700만원을 더 내면 토지임대료가 월 20만 5,250원

기준 대출 원리금과 합친 월 부담 113만원~132만원

예시 출처·주의

공고문 82쪽의 예시(실제 전환 조건은 입주 전 따로 안내). 매달 내는 돈은 줄지만 보증금만큼 현금이 더 필요하고, 그 돈을 빌리면 이자를 따로 따져야 해요.

가정 계산 · 소득에 따라 은행에서 빌릴 수 있는 돈(DSR)

은행 주택담보대출은 1년 원리금이 소득의 40%를 넘지 않게만 빌려줘요(DSR). 3인 이하 가구 도시근로자 월평균소득(2025년도)의 70·100·130%인 가구라면:

연 소득 6,328만원 월 527만 3,634원 · 3인 이하 70%

대출 1억 5,620만원 · 월 상환 81만원 · 입주 때 자기 돈 2억 3,430만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 2억 9,702만원 — LTV 40%·한도 6억원에 걸려 1억 5,620만원

연 소득 9,041만원 월 753만 3,763원 · 3인 이하 100%

대출 1억 5,620만원 · 월 상환 81만원 · 입주 때 자기 돈 2억 3,430만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 4억 2,432만원 — LTV 40%·한도 6억원에 걸려 1억 5,620만원

연 소득 1억 1,753만원 월 979만 3,892원 · 3인 이하 130%

대출 1억 5,620만원 · 월 상환 81만원 · 입주 때 자기 돈 2억 3,430만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 5억 5,161만원 — LTV 40%·한도 6억원에 걸려 1억 5,620만원

계산 가정·출처

가정: 다른 대출 없음, 가구 소득 전부를 대출 심사 소득으로 봄, DSR은 금리 4.66%에 스트레스 금리 3.0%p(규제지역)를 모두 더해 심사, 월 상환은 연 4.66% · 30년 원리금균등. 금리는 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% — 은행·상품마다 금리와 심사가 달라요(금융위원회 DSR·LTV 기준, 확인일 2026-10-23).

가정 계산 · 관리비는 얼마쯤 나올까

같은 시·군·구에서 최근 10년 안에 입주한 5곳 단지의 2026년 9월 관리비는 전용면적 1㎡당 2,980원~4,367원이었고, 중간값은 3,404원이에요. 중간값으로 어림하면:

전용 49㎡

월 약 17만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 15만원~21만원

전용 59㎡

월 약 20만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 18만원~26만원

계산 가정·출처

국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt) 공개 관리비(공용관리비 17항목 + 난방·급탕·전기·수도 등 개별사용료 10항목, 단지 전체 금액) ÷ 단지 주거전용면적 합. 비교 단지: 올림픽파크포레온(2024년 사용승인, 12,032세대, 1㎡당 3,404원) · 더샵둔촌포레(2024년 사용승인, 572세대, 1㎡당 2,980원) · 강동헤리티지자이(2024년 사용승인, 1,299세대, 1㎡당 3,363원) · e편한세상 고덕 어반브릿지(2024년 사용승인, 593세대, 1㎡당 3,556원) · 강동리엔파크 14단지 아파트(2021년 사용승인, 943세대, 1㎡당 4,367원). 한 달 값이라 계절(겨울 난방)에 따라 달라지고, 이 단지의 실제 관리비는 입주 뒤 정해져요. 장기수선충당금은 빠져 있어요(2026-10-29 조회).

취득세 등(1주택 취득, 생애최초 감면 전)은 분양가의 1.1%로 계산하면 약 430만원이에요. 발코니 확장·옵션 금액을 더하면 늘어나요(지방세법 제11조, 확인일 2026-10-23).

정책대출 가격·면적 요건

주택형 최고 분양가	디딤돌대출(일반) 5억원 이하·전용 85㎡ 이하	디딤돌대출(신혼·2자녀 이상) 6억원 이하·전용 85㎡ 이하	보금자리론 6억원 이하	신생아 특례 디딤돌대출 9억원 이하·전용 85㎡ 이하
전용 49㎡ 최고 3억 1,724만원	요건 안	요건 안	요건 안	요건 안
전용 59㎡ 최고 3억 9,050만원	요건 안	요건 안	요건 안	요건 안

기준·출처

가격·면적 요건만 · 실제 한도는 소득·심사로 결정 · 규제지역 LTV 40%(생애최초 70%), 수도권 주담대 한도 6억원 · 주택도시기금·주택금융공사·금융위원회, 확인일 2026-10-23

우리 집은 어느 공급으로 넣을까?

이번 공급 713세대 중 특별공급이 566세대(79%), 일반공급이 147세대예요. 특별공급에서는 신생아 몫이 248세대로 가장 많아요.

공급	전용 49㎡	전용 59㎡	합계
일반공급	64세대	83세대	147세대
특별공급 · 신생아	107세대	141세대	248세대
특별공급 · 신혼부부	46세대	60세대	106세대
특별공급 · 생애최초	46세대	60세대	106세대
특별공급 · 청년	46세대	60세대	106세대

자료 기준

청약홈 주택형별 공급 세대 · 특별공급은 유형별 합이 특별공급 수와 같은지 맞춰 봄

공공분양은 공급 유형과 단계마다 소득 기준(%)이 달라요. 이 공고문 소득 기준 표에 나오는 비율별 금액은 아래와 같고, 어느 공급에 몇 %가 적용되는지는 공고문 90쪽 표에서 확인하세요.

기준 월평균소득의	3인 이하	4인	5인
70%	5,273,634원	6,161,541원	6,528,890원
100%	7,533,763원	8,802,202원	9,326,985원
120%	9,040,516원	10,562,642원	11,192,382원
130%	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
140%	10,547,268원	12,323,083원	13,057,779원
150%	11,300,645원	13,203,303원	13,990,478원
160%	12,054,021원	14,083,523원	14,923,176원
200%	15,067,526원	17,604,404원	18,653,970원

기준·출처

2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(2026년 적용) — 금액이 공고문 표와 같은지 맞춰 봄 · 자산 기준: 총자산(부동산·자동차·금융자산 − 부채) 3억 6,200만원 이하(공고문 47쪽)

주택형마다 무엇이 다를까?

전용 49㎡와 59㎡는 최고 분양가가 7,326만원 차이 나고, 같은 대출로 계산하면 월 상환이 17만원~21만원, 토지임대료가 월 8만 5,500원 더 들어요.

주택형 공급면적	월 상환 최고가·기준 대출	입주 때 자기 돈 최고가 기준	분양가 동·층별 최저~최고	토지임대료 월	이번 공급
전용 49㎡ 공급 72.54㎡ · 침실 2개	월 76만원~91만원 주택도시기금 전용 모기지	6,345만원	2억 8,336만원~3억 1,724만원	월 42만 6,000원	309세대
전용 59㎡ 공급 87.07㎡ · 침실 3개	월 93만원~112만원 주택도시기금 전용 모기지	7,810만원	3억 4,880만원~3억 9,050만원	월 51만 1,500원	404세대

침실 수 기준

침실 수는 공고문 평면도(49㎡ 15쪽, 59㎡ 28쪽) 대표 타입 기준 — 같은 면적이라도 타입마다 다를 수 있어요.

출퇴근·학교는 어떨까?

가장 가까운 지하철역은 강일역으로 직선 약 1.7km입니다.

단지 근처 정류장(약 0.3km)에서 간선 342번을 타면 약 30분 안에(추정) 5호선 상일동역, 9호선 중앙보훈병원역, 5·8호선 천호역에 갈아타지 않고 닿습니다.

단지 자리는 아직 초등학교 통학구역이 지정되지 않았고, 가장 가까운 구역은 서울강빛초등학교(약 0.2km)입니다.

중학교는 강동송파2학교군, 고등학교는 강동송파학교군에 속합니다.

구분	교통·학교 직선거리, 가까운 순
지하철·철도역	강일역 5 약 1.7km 상일동역 5 약 1.7km 고덕역 5 약 2.2km
버스 정류장 반경 500m	강동리버스트4단지 약 0.2km, 강동리버스트7.6단지 약 0.3km 외 2곳 간선 342  지선 3318 · 3324 · 8332 · 8333  마을 강동02
초등학교 배정(통학구역)	서울강빛초등학교 약 0.2km (통학구역 지정 전 · 인접 구역), 서울강일초등학교 약 1.0km (통학구역 지정 전 · 인접 구역)
중학교 배정 학교군	강동송파2학교군 14곳 중 가까운 곳: 강빛중학교 약 0.2km, 강동중학교 약 0.8km, 고덕중학교 약 1.5km
고등학교 배정 학교군	강동송파학교군 26곳 중 가까운 곳: 강일고등학교 약 1.2km, 광문고등학교 약 1.6km, 강동고등학교 약 2.6km
지원·선발 학교 반경 5km	고등: 한영외국어고등학교(사립) 약 2.7km

자료 기준

학구도 2026.09 기준, 중·고는 학교군 안 추첨 · 배정은 교육지원청 확인 · 역 © OpenStreetMap

버스 핵심 노선 — 갈아타지 않고 닿는 곳

노선 배차 간격	기점 ↔ 종점 노선 양 끝	약 30분 안에 닿는 역 노선마다 가장 가까운 역 · 정거장 수 · 추정 시간
342번 간선 11분 간격	강동공영차고지 ↔ 압구정로데오역	상일동역 5 8정거장·약 8분 중앙보훈병원역 9 16정거장·약 20분 천호역 5 8 23정거장·약 29분
3318번 지선 12분 간격	강동차고지 ↔ 마천동	상일동역 5 6정거장·약 6분 암사역사공원역 8 18정거장·약 19분
3324번 지선 13분 간격	강동공영차고지 ↔ 강동역	암사역사공원역 8 12정거장·약 15분 천호역 5 8 18정거장·약 23분
8332번 지선 22분 간격	강동리버스트상가 ↔ 중앙보훈병원역	상일동역 5 6정거장·약 6분 중앙보훈병원역 9 14정거장·약 19분
8333번 지선 17분 간격	힐스테이트리슈빌강일 ↔ 암사역사공원역	암사역사공원역 8 12정거장·약 15분

추정 방법

시간은 평균 시속 20km 기준 추정 · 서울특별시 정류소정보조회 서비스

언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?

투기과열지구·조정대상지역이면서 분양가상한제가 적용되는 공공주택지구입니다.

토지임대부라 법령상 전매제한 10년·거주의무 5년이 붙습니다.

구분	기간	언제부터
재당첨 제한	10년	당첨자 발표일부터
전매 제한	10년	당첨자 발표일부터
거주 의무	5년	최초 입주가능일부터

출처

공고문 49쪽 · 기간과 기준일은 공고문이 우선이에요.

토지임대부라 팔 때도 다릅니다. 건물(내 집 부분)은 분양받은 사람이, 토지는 사업주체가 가지고 토지는 임대차 계약으로 써요(기간 40년 이내, 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 갱신 — 공고문 46쪽).

거주 의무 기간 안에 이사하려면 사업주체에 집을 사 달라고 신청해야 하고, 그 값은 낸 입주금에 이자를 더한 금액이에요. 거주 의무가 끝나고 전매 제한 기간 안이면 입주금 + (감정평가액 − 입주금)의 70%예요(주택법 제57조의2·제78조의2, 시행령 제82조의2).

항목	내용
규제·지구 (청약홈 공고 정보)	투기과열지구 · 조정대상지역 · 분양가상한제 적용 · 공공주택지구 · 대규모 택지개발지구
청약 지역 구분	서울
공급 유형	국민 · 분양주택

청약 전 따져 볼 점

필요한 현금입주 때 자기 돈 7,810만원

계약할 때 계약금 3,905만원 · 주택도시기금 전용 모기지 기준 가정 계산

매달 내는 돈월 144만원~163만원

원리금 월 93만원~112만원 + 토지임대료 월 51만 1,500원

은행 대출최대 1억 5,620만원

연 소득 9,041만원(3인 이하 평균) · DSR·LTV 가정 · 그때 자기 돈 2억 3,430만원

팔기·거주전매 제한 10년 · 거주 의무 5년

재당첨 제한 10년 · 전매 제한 기간에는 자유롭게 팔 수 없어요

특별공급신생아 248세대로 가장 많음

신혼부부 106세대 · 생애최초 106세대 — 넣을 수 있는 공급과 소득 기준부터 확인

관리비월 약 20만원

전용 59㎡ · 근처 최근 입주 단지 2026년 9월 중간값 어림

주의토지임대료 인상 가능

약정 2년 뒤부터 법령 한도 안에서

공고문·문의

청약홈 입주자모집공고 보기 · 사업주체 홈페이지

출처·기준일

기준: 청약홈(한국부동산원) 분양정보 2026-10-22 수집 · 입주자모집공고문(청약홈 PDF, 2026-10-29 읽음) · 대출·세금·소득 기준 확인일 2026-10-23(주택도시기금·한국주택금융공사·금융위원회·지방세법·주택공급에 관한 규칙) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% · 관리비: K-apt 2026년 9월 공개값(2026-10-29 조회)

이 글은 공고와 공개 자료를 정리한 것이며 청약·투자 권유가 아닙니다.

※ 청약 일정은 입주자모집공고 기준이며 사업주체 사정에 따라 변경될 수 있습니다. 신청 전 반드시 청약홈의 입주자모집공고를 확인하세요.

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