[동탄] 아크메르 동탄 99 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출

경기 화성특례시 동탄에 포스코이앤씨가 시공하는 민영 아파트로, 이번 공고는 996세대 규모입니다. 특별공급 10.26(월), 1순위 10.27(화) 접수이고 당첨자 발표는 11.04(수)입니다.

전용 84㎡를 분양받으려면 현금은 얼마나 있어야 하고, 대출을 받으면 매달 얼마를 갚아야 할까요? 공고문 조건과 공개 자료로 계산해 봤어요.

한 줄 요약

전용 84㎡ 최고 분양가는 17억 1,680만원이고, 은행 주택담보대출 기준으로 입주 때까지 자기 돈 13억 1,680만원이 필요해요(가정 계산). 첫 접수는 특별공급 10.26(월)예요.

핵심 숫자 · 전용 84㎡ 최고가 기준

입주 때 자기 돈 13억 1,680만원 · 매달 206만원 · 전매 제한 3년

가정 계산 — 은행 주택담보대출 기준, 자세한 가정은 아래 「얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?」

이 글의 순서

1. 한눈에
2. 얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?
3. 우리 집은 어느 공급으로 넣을까?
4. 주택형마다 무엇이 다를까?
5. 출퇴근·학교는 어떨까?
6. 언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?
7. 청약 전 따져 볼 점
8. 공고문·문의

한눈에

경기 화성특례시 · 민영 · 996세대 · 시행 케이비부동산신탁(주)

시공 (주)포스코이앤씨 · 입주 예정 2032.01 · 모집공고 2026.10.16 (금)

특별공급 10.26(월) · 1순위 10.27(화) · 2순위 10.28(수) · 당첨자 발표 11.04(수) · 계약 11.16(월) ~ 11.18(수)

주택형 공급면적(평균)	세대(일반+특별)	분양가 동·층별 최저~최고(공고문 8쪽)	3.3㎡당 최고가·전용면적 기준
전용 84㎡ 5개 타입 · 공급 124.2㎡	912세대	16억 5,220만원~17억 1,680만원	6,756만원
전용 99㎡ 공급 146.29㎡	78세대	18억 5,600만원~19억 1,440만원	6,393만원
전용 148㎡ 공급 219.73㎡	1세대	31억 6,460만원	7,069만원
전용 158㎡ 공급 234.39㎡	1세대	33억 7,600만원	7,064만원
전용 162㎡ 공급 241.19㎡	4세대	34억 7,450만원	7,090만원

주택형 평면도

전용 84㎡ (84A 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 99㎡ (99A 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 148㎡ (148E 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 158㎡ (158D 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 162㎡ (162C 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

주택형마다 대표 타입 한 장(같은 면적의 다른 타입·확장 여부는 입주자모집공고에서 확인) · 정보 제공용으로 실었으며 실제와 다를 수 있고, 요청이 있으면 바로 내립니다.

이 단지의 분양가를 주변 단지 실거래와 맞춰 본 글은 우리의 집에서 볼 수 있어요.

얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?

모든 주택형의 최고 분양가가 정책대출 가격 기준(디딤돌 5억원·보금자리론 6억원·신생아 특례 9억원)을 넘습니다.

규제지역이라 일반 주택담보대출도 LTV 40%(생애최초 70%), 수도권 주담대 한도 6억원이 적용됩니다.

공고문 8쪽 기준으로 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 순서로 내요. 중도금은 이자후불제 조건으로 대출을 알선한다고 적혀 있어요(공고문 46쪽).

주택형 최고 분양가	계약금 10% 계약할 때	중도금 60% 공사 기간	잔금 30% 입주할 때
전용 84㎡ 17억 1,680만원	1억 7,168만원	10억 3,008만원	5억 1,504만원
전용 99㎡ 19억 1,440만원	1억 9,144만원	11억 4,864만원	5억 7,432만원
전용 148㎡ 31억 6,460만원	3억 1,646만원	18억 9,876만원	9억 4,938만원
전용 158㎡ 33억 7,600만원	3억 3,760만원	20억 2,560만원	10억 1,280만원
전용 162㎡ 34억 7,450만원	3억 4,745만원	20억 8,470만원	10억 4,235만원

가정 계산 · 전용 84㎡(최고 17억 1,680만원)를 대출받아 산다면

은행 주택담보대출 무주택 세대

월 상환 206만원 · 입주 때 자기 돈 13억 1,680만원

대출 4억원(LTV 40% · 한도 4억원) · 연 4.66% · 30년 원리금균등

계산 가정·출처

가정: 최고 분양가 기준, 대출액은 한도와 분양가×LTV 중 작은 값, 금리 구간의 낮은 쪽과 높은 쪽으로 각각 계산, 입주 때 자기 돈 = 분양가 − 대출. 금리: 정책대출은 주택도시기금·한국주택금융공사 기준(확인일 2026-10-23, 30년 가정) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66%. 실제 대출 여부·금액·금리는 소득·신용·심사로 달라지고, 중도금 대출 이자·발코니 확장비·관리비는 빠져 있어요.

가정 계산 · 소득에 따라 은행에서 빌릴 수 있는 돈(DSR)

은행 주택담보대출은 1년 원리금이 소득의 40%를 넘지 않게만 빌려줘요(DSR). 3인 이하 가구 도시근로자 월평균소득(2025년도)의 70·100·130%인 가구라면:

연 소득 6,328만원 월 527만 3,634원 · 3인 이하 70%

대출 2억 9,702만원 · 월 상환 153만원 · 입주 때 자기 돈 14억 1,978만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 2억 9,702만원

연 소득 9,041만원 월 753만 3,763원 · 3인 이하 100%

대출 4억원 · 월 상환 206만원 · 입주 때 자기 돈 13억 1,680만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 4억 2,432만원 — LTV 40%·한도 4억원에 걸려 4억원

연 소득 1억 1,753만원 월 979만 3,892원 · 3인 이하 130%

대출 4억원 · 월 상환 206만원 · 입주 때 자기 돈 13억 1,680만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 5억 5,161만원 — LTV 40%·한도 4억원에 걸려 4억원

계산 가정·출처

가정: 다른 대출 없음, 가구 소득 전부를 대출 심사 소득으로 봄, DSR은 금리 4.66%에 스트레스 금리 3.0%p(규제지역)를 모두 더해 심사, 월 상환은 연 4.66% · 30년 원리금균등. 금리는 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% — 은행·상품마다 금리와 심사가 달라요(금융위원회 DSR·LTV 기준, 확인일 2026-10-23).

가정 계산 · 관리비는 얼마쯤 나올까

같은 시·군·구에서 최근 10년 안에 입주한 5곳 단지의 2026년 9월 관리비는 전용면적 1㎡당 2,383원~4,305원이었고, 중간값은 2,829원이에요. 중간값으로 어림하면:

전용 84㎡

월 약 24만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 20만원~36만원

전용 99㎡

월 약 28만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 24만원~43만원

전용 148㎡

월 약 42만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 35만원~64만원

전용 158㎡

월 약 45만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 38만원~68만원

전용 162㎡

월 약 46만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 39만원~70만원

계산 가정·출처

국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt) 공개 관리비(공용관리비 17항목 + 난방·급탕·전기·수도 등 개별사용료 10항목, 단지 전체 금액) ÷ 단지 주거전용면적 합. 비교 단지: 동탄 금강펜테리움7차 센트럴파크(2026년 사용승인, 662세대, 1㎡당 2,383원) · e편한세상동탄파크아너스(2024년 사용승인, 800세대, 1㎡당 2,657원) · 동탄역 금강펜테리움 더시글로 주상복합아파트(2024년 사용승인, 380세대, 1㎡당 4,305원) · 동탄역헤리엇아파트(2023년 사용승인, 428세대, 1㎡당 2,829원) · 호반써밋 동탄 아파트(2022년 사용승인, 744세대, 1㎡당 3,198원). 한 달 값이라 계절(겨울 난방)에 따라 달라지고, 이 단지의 실제 관리비는 입주 뒤 정해져요. 장기수선충당금은 빠져 있어요(2026-10-29 조회).

취득세 등(1주택 취득, 생애최초 감면 전)은 분양가의 3.3%로 계산하면 약 5,665만원이에요. 발코니 확장·옵션 금액을 더하면 늘어나요(지방세법 제11조, 확인일 2026-10-23).

정책대출 가격·면적 요건

주택형 최고 분양가	디딤돌대출(일반) 5억원 이하·전용 85㎡ 이하	디딤돌대출(신혼·2자녀 이상) 6억원 이하·전용 85㎡ 이하	보금자리론 6억원 이하	신생아 특례 디딤돌대출 9억원 이하·전용 85㎡ 이하
전용 84㎡ 최고 17억 1,680만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 99㎡ 최고 19억 1,440만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 148㎡ 최고 31억 6,460만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 158㎡ 최고 33억 7,600만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 162㎡ 최고 34억 7,450만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖

기준·출처

가격·면적 요건만 · 실제 한도는 소득·심사로 결정 · 규제지역 LTV 40%(생애최초 70%), 수도권 주담대 한도 6억원 · 주택도시기금·주택금융공사·금융위원회, 확인일 2026-10-23

우리 집은 어느 공급으로 넣을까?

이번 공급 996세대 중 특별공급이 509세대(51%), 일반공급이 487세대예요. 특별공급에서는 신혼부부 몫이 136세대로 가장 많아요.

공급	합계
일반공급	487세대
특별공급 · 신생아	91세대
특별공급 · 신혼부부	136세대
특별공급 · 생애최초	63세대
특별공급 · 다자녀	99세대
특별공급 · 노부모부양	29세대
특별공급 · 기관추천	91세대

자료 기준

청약홈 주택형별 공급 세대 · 특별공급은 유형별 합이 특별공급 수와 같은지 맞춰 봄

민영주택 특별공급은 가구원수별 월평균소득 기준이 있어요. 기준을 넘어도 세대 부동산가액이 3억 3,100만원 이하면 추첨공급에 넣을 수 있어요.

특별공급 월평균소득 기준	3인 이하	4인	5인
신생아 우선공급 130% 이하	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
신생아 그 밖 160% 이하	12,054,021원	14,083,523원	14,923,176원
신혼부부 우선공급 100% 이하(맞벌이 120%)	7,533,763원 맞벌이 9,040,516원	8,802,202원 맞벌이 10,562,642원	9,326,985원 맞벌이 11,192,382원
신혼부부 그 밖 140% 이하(맞벌이 160%)	10,547,268원 맞벌이 12,054,021원	12,323,083원 맞벌이 14,083,523원	13,057,779원 맞벌이 14,923,176원
생애최초 우선공급 130% 이하	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
생애최초 그 밖 160% 이하	12,054,021원	14,083,523원	14,923,176원

기준·출처

2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(2026년 적용) · 주택공급에 관한 규칙 제35조의3·제41조·제43조(확인일 2026-10-23) · 같은 금액이 공고문 16쪽 등에 있음 · 6인 이상·세부 요건은 공고문 확인

주택형마다 무엇이 다를까?

전용 84㎡와 162㎡는 최고 분양가가 17억 5,770만원 차이 나고, 같은 대출로 계산하면 월 상환이 -103만원 더 들어요.

주택형 공급면적	월 상환 최고가·기준 대출	입주 때 자기 돈 최고가 기준	분양가 동·층별 최저~최고	이번 공급
전용 84㎡ 공급 124.2㎡	월 206만원 은행 주택담보대출	13억 1,680만원	16억 5,220만원~17억 1,680만원	912세대
전용 99㎡ 공급 146.29㎡	월 206만원 은행 주택담보대출	15억 1,440만원	18억 5,600만원~19억 1,440만원	78세대
전용 148㎡ 공급 219.73㎡	월 103만원 은행 주택담보대출	29억 6,460만원	31억 6,460만원	1세대
전용 158㎡ 공급 234.39㎡	월 103만원 은행 주택담보대출	31억 7,600만원	33억 7,600만원	1세대
전용 162㎡ 공급 241.19㎡	월 103만원 은행 주택담보대출	32억 7,450만원	34억 7,450만원	4세대

출퇴근·학교는 어떨까?

가장 가까운 역은 서동탄역(1호선)으로 직선 약 1.7km, 동탄역(GTX-A·KTX)은 약 2.2km입니다.

초등학교는 학동초등학교(약 0.4km) 통학구역이고, 중학교는 동탄중학군, 고등학교는 비평준화 지역(화성학군)입니다.

구분	교통·학교 직선거리, 가까운 순
지하철·철도역	서동탄역 1 약 1.7km 동탄역 경부선 KTX GTX-A 호남선 KTX 약 2.2km 세마역 1 약 2.9km
버스 정류장 반경 500m	동탄홈플러스 약 0.1km, 동탄홈플러스.다은마을삼성래미안 약 0.1km 외 2곳 노선 정보 없음
초등학교 배정(통학구역)	학동초등학교 약 0.4km
중학교 배정 학교군	동탄중학군 6곳 중 가까운 곳: 석우중학교 약 0.6km, 솔빛중학교 약 0.7km, 예당중학교 약 0.9km
고등학교 비평준화 지역	비평준화 지역(화성학군) — 학교별 선발
지원·선발 학교 반경 5km	고등: 동탄국제고등학교(공립) 약 1.6km

자료 기준

학구도 2026.09 기준, 중·고는 학교군 안 추첨 · 배정은 교육지원청 확인 · 역 © OpenStreetMap

언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?

청약홈 공고 정보상 투기과열지구·조정대상지역이면서 대규모 택지개발지구입니다.

전매제한·실거주 의무는 공고문에 적힌 기간을 확인해야 합니다.

구분	기간	언제부터
재당첨 제한	10년	당첨자 발표일부터
전매 제한	3년	당첨자 발표일부터
거주 의무	없음	-

출처

공고문 1쪽 · 기간과 기준일은 공고문이 우선이에요.

항목	내용
규제·지구 (청약홈 공고 정보)	투기과열지구 · 조정대상지역 · 대규모 택지개발지구
청약 지역 구분	경기
공급 유형	민영 · 분양주택

청약 전 따져 볼 점

필요한 현금입주 때 자기 돈 13억 1,680만원

계약할 때 계약금 1억 7,168만원 · 은행 주택담보대출 기준 가정 계산

매달 내는 돈월 206만원

원리금 · 30년 원리금균등

은행 대출최대 4억원

연 소득 9,041만원(3인 이하 평균) · DSR·LTV 가정 · 그때 자기 돈 13억 1,680만원

팔기·거주전매 제한 3년 · 거주 의무 없음

재당첨 제한 10년 · 전매 제한 기간에는 자유롭게 팔 수 없어요

특별공급신혼부부 136세대로 가장 많음

다자녀 99세대 · 신생아 91세대 — 넣을 수 있는 공급과 소득 기준부터 확인

관리비월 약 24만원

전용 84㎡ · 근처 최근 입주 단지 2026년 9월 중간값 어림

공고문·문의

청약홈 입주자모집공고 보기 · 사업주체 홈페이지

출처·기준일

기준: 청약홈(한국부동산원) 분양정보 2026-10-23 수집 · 입주자모집공고문(청약홈 PDF, 2026-10-28 읽음) · 대출·세금·소득 기준 확인일 2026-10-23(주택도시기금·한국주택금융공사·금융위원회·지방세법·주택공급에 관한 규칙) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% · 관리비: K-apt 2026년 9월 공개값(2026-10-29 조회)

이 글은 공고와 공개 자료를 정리한 것이며 청약·투자 권유가 아닙니다.

※ 청약 일정은 입주자모집공고 기준이며 사업주체 사정에 따라 변경될 수 있습니다. 신청 전 반드시 청약홈의 입주자모집공고를 확인하세요.

'분양분석' 카테고리의 다른 글

[충북 청주] 신분평 에피트 더웨이시티 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출  (0)	2026.10.23
[부산 해운대] 트리븐센텀 1단지 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출  (0)	2026.10.23
[동탄] 아크메르 동탄 95 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출  (0)	2026.10.23
[부산 해운대] 트리븐센텀 2단지 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출  (0)	2026.10.23
[서울 고덕강일] 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출  (0)	2026.10.23