[동탄] 아크메르 동탄 95 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출

경기 화성특례시의 812세대 민영주택 단지로, 시공은 (주)포스코이앤씨입니다. 특별공급 10.26(월), 1순위 10.27(화), 당첨자 발표 11.03(화)입니다.

전용 116㎡를 분양받으려면 현금은 얼마나 있어야 하고, 대출을 받으면 매달 얼마를 갚아야 할까요? 공고문 조건과 공개 자료로 계산해 봤어요.

한 줄 요약

전용 116㎡ 최고 분양가는 22억 1,350만원이고, 은행 주택담보대출 기준으로 입주 때까지 자기 돈 18억 1,350만원이 필요해요(가정 계산). 첫 접수는 특별공급 10.26(월)예요.

핵심 숫자 · 전용 116㎡ 최고가 기준

입주 때 자기 돈 18억 1,350만원 · 매달 206만원 · 전매 제한 3년

가정 계산 — 은행 주택담보대출 기준, 자세한 가정은 아래 「얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?」

이 글의 순서

1. 한눈에
2. 얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?
3. 우리 집은 어느 공급으로 넣을까?
4. 주택형마다 무엇이 다를까?
5. 출퇴근·학교는 어떨까?
6. 언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?
7. 청약 전 따져 볼 점
8. 공고문·문의

한눈에

경기 화성특례시 · 민영 · 812세대 · 시행 케이비부동산신탁(주)

시공 (주)포스코이앤씨 · 입주 예정 2032.01 · 모집공고 2026.10.16 (금)

특별공급 10.26(월) · 1순위 10.27(화) · 2순위 10.28(수) · 당첨자 발표 11.03(화) · 계약 11.16(월) ~ 11.18(수)

주택형 공급면적(평균)	세대(일반+특별)	분양가 동·층별 최저~최고(공고문 8쪽)	3.3㎡당 최고가·전용면적 기준
전용 84㎡ 2개 타입 · 공급 116.33㎡	270세대	16억 5,120만원~17억 1,530만원	6,751만원
전용 116㎡ 2개 타입 · 공급 157.63㎡	272세대	21억 880만원~22억 1,350만원	6,308만원
전용 128㎡ 공급 174.38㎡	90세대	23억 4,940만원~24억 3,610만원	6,292만원
전용 129㎡ 공급 177.31㎡	176세대	23억 9,460만원~24억 8,290만원	6,363만원
전용 184㎡ 공급 253.76㎡	2세대	39억 1,150만원	7,028만원
전용 188㎡ 공급 260.26㎡	2세대	40억 1,320만원	7,057만원

주택형 평면도

전용 84㎡ (84C 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 116㎡ (116A 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 128㎡ (128A 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 129㎡ (129B 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 184㎡ (184B 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 188㎡ (188A 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

주택형마다 대표 타입 한 장(같은 면적의 다른 타입·확장 여부는 입주자모집공고에서 확인) · 정보 제공용으로 실었으며 실제와 다를 수 있고, 요청이 있으면 바로 내립니다.

이 단지의 분양가를 주변 단지 실거래와 맞춰 본 글은 우리의 집에서 볼 수 있어요.

얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?

전용 116㎡ 최고가에 은행 주택담보대출을 받는다고 가정하면 대출 4억원, 입주 때 자기 돈 18억 1,350만원, 월 상환 206만원이에요.

실제 한도는 소득과 심사로 정해집니다.

공고문 8쪽 기준으로 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 순서로 내요. 중도금은 이자후불제 조건으로 대출을 알선한다고 적혀 있어요(공고문 46쪽).

주택형 최고 분양가	계약금 10% 계약할 때	중도금 60% 공사 기간	잔금 30% 입주할 때
전용 84㎡ 17억 1,530만원	1억 7,153만원	10억 2,918만원	5억 1,459만원
전용 116㎡ 22억 1,350만원	2억 2,135만원	13억 2,810만원	6억 6,405만원
전용 128㎡ 24억 3,610만원	2억 4,361만원	14억 6,166만원	7억 3,083만원
전용 129㎡ 24억 8,290만원	2억 4,829만원	14억 8,974만원	7억 4,487만원
전용 184㎡ 39억 1,150만원	3억 9,115만원	23억 4,690만원	11억 7,345만원
전용 188㎡ 40억 1,320만원	4억 132만원	24억 792만원	12억 396만원

가정 계산 · 전용 116㎡(최고 22억 1,350만원)를 대출받아 산다면

은행 주택담보대출 무주택 세대

월 상환 206만원 · 입주 때 자기 돈 18억 1,350만원

대출 4억원(LTV 40% · 한도 4억원) · 연 4.66% · 30년 원리금균등

계산 가정·출처

가정: 최고 분양가 기준, 대출액은 한도와 분양가×LTV 중 작은 값, 금리 구간의 낮은 쪽과 높은 쪽으로 각각 계산, 입주 때 자기 돈 = 분양가 − 대출. 금리: 정책대출은 주택도시기금·한국주택금융공사 기준(확인일 2026-10-23, 30년 가정) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66%. 실제 대출 여부·금액·금리는 소득·신용·심사로 달라지고, 중도금 대출 이자·발코니 확장비·관리비는 빠져 있어요.

가정 계산 · 소득에 따라 은행에서 빌릴 수 있는 돈(DSR)

은행 주택담보대출은 1년 원리금이 소득의 40%를 넘지 않게만 빌려줘요(DSR). 3인 이하 가구 도시근로자 월평균소득(2025년도)의 70·100·130%인 가구라면:

연 소득 6,328만원 월 527만 3,634원 · 3인 이하 70%

대출 2억 9,702만원 · 월 상환 153만원 · 입주 때 자기 돈 19억 1,648만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 2억 9,702만원

연 소득 9,041만원 월 753만 3,763원 · 3인 이하 100%

대출 4억원 · 월 상환 206만원 · 입주 때 자기 돈 18억 1,350만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 4억 2,432만원 — LTV 40%·한도 4억원에 걸려 4억원

연 소득 1억 1,753만원 월 979만 3,892원 · 3인 이하 130%

대출 4억원 · 월 상환 206만원 · 입주 때 자기 돈 18억 1,350만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 5억 5,161만원 — LTV 40%·한도 4억원에 걸려 4억원

계산 가정·출처

가정: 다른 대출 없음, 가구 소득 전부를 대출 심사 소득으로 봄, DSR은 금리 4.66%에 스트레스 금리 3.0%p(규제지역)를 모두 더해 심사, 월 상환은 연 4.66% · 30년 원리금균등. 금리는 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% — 은행·상품마다 금리와 심사가 달라요(금융위원회 DSR·LTV 기준, 확인일 2026-10-23).

가정 계산 · 관리비는 얼마쯤 나올까

같은 시·군·구에서 최근 10년 안에 입주한 5곳 단지의 2026년 9월 관리비는 전용면적 1㎡당 2,383원~4,305원이었고, 중간값은 2,829원이에요. 중간값으로 어림하면:

전용 84㎡

월 약 24만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 20만원~36만원

전용 116㎡

월 약 33만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 28만원~50만원

전용 128㎡

월 약 36만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 31만원~55만원

전용 129㎡

월 약 36만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 31만원~56만원

전용 184㎡

월 약 52만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 44만원~79만원

전용 188㎡

월 약 53만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 45만원~81만원

계산 가정·출처

국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt) 공개 관리비(공용관리비 17항목 + 난방·급탕·전기·수도 등 개별사용료 10항목, 단지 전체 금액) ÷ 단지 주거전용면적 합. 비교 단지: 동탄 금강펜테리움7차 센트럴파크(2026년 사용승인, 662세대, 1㎡당 2,383원) · e편한세상동탄파크아너스(2024년 사용승인, 800세대, 1㎡당 2,657원) · 동탄역 금강펜테리움 더시글로 주상복합아파트(2024년 사용승인, 380세대, 1㎡당 4,305원) · 동탄역헤리엇아파트(2023년 사용승인, 428세대, 1㎡당 2,829원) · 호반써밋 동탄 아파트(2022년 사용승인, 744세대, 1㎡당 3,198원). 한 달 값이라 계절(겨울 난방)에 따라 달라지고, 이 단지의 실제 관리비는 입주 뒤 정해져요. 장기수선충당금은 빠져 있어요(2026-10-29 조회).

취득세 등(1주택 취득, 생애최초 감면 전)은 분양가의 3.5%로 계산하면 약 7,747만원이에요. 발코니 확장·옵션 금액을 더하면 늘어나요(지방세법 제11조, 확인일 2026-10-23).

정책대출 가격·면적 요건

주택형 최고 분양가	디딤돌대출(일반) 5억원 이하·전용 85㎡ 이하	디딤돌대출(신혼·2자녀 이상) 6억원 이하·전용 85㎡ 이하	보금자리론 6억원 이하	신생아 특례 디딤돌대출 9억원 이하·전용 85㎡ 이하
전용 84㎡ 최고 17억 1,530만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 116㎡ 최고 22억 1,350만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 128㎡ 최고 24억 3,610만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 129㎡ 최고 24억 8,290만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 184㎡ 최고 39억 1,150만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 188㎡ 최고 40억 1,320만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖

기준·출처

가격·면적 요건만 · 실제 한도는 소득·심사로 결정 · 규제지역 LTV 40%(생애최초 70%), 수도권 주담대 한도 6억원 · 주택도시기금·주택금융공사·금융위원회, 확인일 2026-10-23

우리 집은 어느 공급으로 넣을까?

이번 공급 812세대 중 특별공급이 217세대(27%), 일반공급이 595세대예요. 특별공급에서는 다자녀 몫이 81세대로 가장 많아요.

공급	합계
일반공급	595세대
특별공급 · 신생아	27세대
특별공급 · 신혼부부	40세대
특별공급 · 생애최초	18세대
특별공급 · 다자녀	81세대
특별공급 · 노부모부양	24세대
특별공급 · 기관추천	27세대

자료 기준

청약홈 주택형별 공급 세대 · 특별공급은 유형별 합이 특별공급 수와 같은지 맞춰 봄

민영주택 특별공급은 가구원수별 월평균소득 기준이 있어요. 기준을 넘어도 세대 부동산가액이 3억 3,100만원 이하면 추첨공급에 넣을 수 있어요.

특별공급 월평균소득 기준	3인 이하	4인	5인
신생아 우선공급 130% 이하	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
신생아 그 밖 160% 이하	12,054,021원	14,083,523원	14,923,176원
신혼부부 우선공급 100% 이하(맞벌이 120%)	7,533,763원 맞벌이 9,040,516원	8,802,202원 맞벌이 10,562,642원	9,326,985원 맞벌이 11,192,382원
신혼부부 그 밖 140% 이하(맞벌이 160%)	10,547,268원 맞벌이 12,054,021원	12,323,083원 맞벌이 14,083,523원	13,057,779원 맞벌이 14,923,176원
생애최초 우선공급 130% 이하	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
생애최초 그 밖 160% 이하	12,054,021원	14,083,523원	14,923,176원

기준·출처

2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(2026년 적용) · 주택공급에 관한 규칙 제35조의3·제41조·제43조(확인일 2026-10-23) · 같은 금액이 공고문 16쪽 등에 있음 · 6인 이상·세부 요건은 공고문 확인

주택형마다 무엇이 다를까?

전용 84㎡와 188㎡는 최고 분양가가 22억 9,790만원 차이 나고, 같은 대출로 계산하면 월 상환이 -103만원 더 들어요.

주택형 공급면적	월 상환 최고가·기준 대출	입주 때 자기 돈 최고가 기준	분양가 동·층별 최저~최고	이번 공급
전용 84㎡ 공급 116.33㎡	월 206만원 은행 주택담보대출	13억 1,530만원	16억 5,120만원~17억 1,530만원	270세대
전용 116㎡ 공급 157.63㎡	월 206만원 은행 주택담보대출	18억 1,350만원	21억 880만원~22억 1,350만원	272세대
전용 128㎡ 공급 174.38㎡	월 206만원 은행 주택담보대출	20억 3,610만원	23억 4,940만원~24억 3,610만원	90세대
전용 129㎡ 공급 177.31㎡	월 206만원 은행 주택담보대출	20억 8,290만원	23억 9,460만원~24억 8,290만원	176세대
전용 184㎡ 공급 253.76㎡	월 103만원 은행 주택담보대출	37억 1,150만원	39억 1,150만원	2세대
전용 188㎡ 공급 260.26㎡	월 103만원 은행 주택담보대출	38억 1,320만원	40억 1,320만원	2세대

출퇴근·학교는 어떨까?

가장 가까운 역은 서동탄역으로 직선 약 1.9km입니다.

초등학교는 학동초등학교(약 0.4km) 통학구역입니다.

구분	교통·학교 직선거리, 가까운 순
지하철·철도역	서동탄역 1 약 1.9km 동탄역 경부선 KTX GTX-A 호남선 KTX 약 2.2km
버스 정류장 반경 500m	메타폴리스 76m, 동탄파라곤 90m 외 2곳 직행좌석버스 1551 · 1551B  일반버스 73 · 200 · 205 · 208 · 712 · H101
초등학교 배정(통학구역)	학동초등학교 약 0.4km
중학교 배정 학교군	동탄중학군 6곳 중 가까운 곳: 석우중학교 약 0.3km, 예당중학교 약 0.8km, 솔빛중학교 약 0.9km
고등학교 비평준화 지역	비평준화 지역(화성학군) — 학교별 선발
지원·선발 학교 반경 5km	고등: 동탄국제고등학교(공립) 약 1.8km

자료 기준

학구도 2026.09 기준, 중·고는 학교군 안 추첨 · 배정은 교육지원청 확인 · 역 © OpenStreetMap

버스 핵심 노선 — 갈아타지 않고 닿는 곳

노선 배차 간격	기점 ↔ 종점 노선 양 끝	약 30분 안에 닿는 역 노선마다 가장 가까운 역 · 정거장 수 · 추정 시간
1551번 직행좌석버스	수원대학교 ↔ 양재역.서초문화예술회관(중)	약 30분 안에 지나는 역 없음
1551B번 직행좌석버스	수원대학교 ↔ 강남역우리은행	약 30분 안에 지나는 역 없음
73번 일반버스	동탄2차고지 ↔ 병점역사거리	약 30분 안에 지나는 역 없음
200번 일반버스	경기고속차고지 ↔ 반도10차	동탄역 경부선 KTX GTX-A 호남선 KTX 9정거장·약 11분
205번 일반버스	경기고속차고지 ↔ 동탄파크릭스	동탄역 경부선 KTX GTX-A 호남선 KTX 9정거장·약 11분
208번 일반버스	동탄국제고등학교 ↔ (임시)e편한세상동탄파크아너스	동탄역 경부선 KTX GTX-A 호남선 KTX 4정거장·약 8분
712번 일반버스	만의사.마을회관 ↔ 병점역사거리	서동탄역 1 5정거장·약 6분
H101번 일반버스	동탄2차고지 ↔ 반정아이파크4단지정문	동탄역 경부선 KTX GTX-A 호남선 KTX 15정거장·약 18분

추정 방법

시간은 평균 시속 20km 기준 추정 · 국토교통부 TAGO 버스정류소정보

언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?

공고문 기준 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년, 거주 의무 없음이에요.

구분	기간	언제부터
재당첨 제한	10년	당첨자 발표일부터
전매 제한	3년	당첨자 발표일부터
거주 의무	없음	-

출처

공고문 1쪽 · 기간과 기준일은 공고문이 우선이에요.

항목	내용
규제·지구 (청약홈 공고 정보)	투기과열지구 · 조정대상지역 · 대규모 택지개발지구
청약 지역 구분	경기
공급 유형	민영 · 분양주택

청약 전 따져 볼 점

필요한 현금입주 때 자기 돈 18억 1,350만원

계약할 때 계약금 2억 2,135만원 · 은행 주택담보대출 기준 가정 계산

매달 내는 돈월 206만원

원리금 · 30년 원리금균등

은행 대출최대 4억원

연 소득 9,041만원(3인 이하 평균) · DSR·LTV 가정 · 그때 자기 돈 18억 1,350만원

팔기·거주전매 제한 3년 · 거주 의무 없음

재당첨 제한 10년 · 전매 제한 기간에는 자유롭게 팔 수 없어요

특별공급다자녀 81세대로 가장 많음

신혼부부 40세대 · 신생아 27세대 — 넣을 수 있는 공급과 소득 기준부터 확인

관리비월 약 33만원

전용 116㎡ · 근처 최근 입주 단지 2026년 9월 중간값 어림

공고문·문의

청약홈 입주자모집공고 보기 · 사업주체 홈페이지

출처·기준일

기준: 청약홈(한국부동산원) 분양정보 2026-10-23 수집 · 입주자모집공고문(청약홈 PDF, 2026-10-28 읽음) · 대출·세금·소득 기준 확인일 2026-10-23(주택도시기금·한국주택금융공사·금융위원회·지방세법·주택공급에 관한 규칙) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% · 관리비: K-apt 2026년 9월 공개값(2026-10-29 조회)

이 글은 공고와 공개 자료를 정리한 것이며 청약·투자 권유가 아닙니다.

※ 청약 일정은 입주자모집공고 기준이며 사업주체 사정에 따라 변경될 수 있습니다. 신청 전 반드시 청약홈의 입주자모집공고를 확인하세요.

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