[경기 화성] 화성 향남 롯데캐슬 시그니처 분양가·청약 분석 — 주변 실거래·교통·학군·대출

경기 화성시에 롯데건설이 시공하는 1,542세대 민영 아파트입니다. 특별공급 11.02(월), 1순위 11.03(화) 접수이고 당첨자 발표는 11.10(화)입니다.

전용 84㎡를 분양받으려면 현금은 얼마나 있어야 하고, 대출을 받으면 매달 얼마를 갚아야 할까요? 공고문 조건과 공개 자료로 계산해 봤어요.

단지 조감도 · 출처: 사업주체 분양 홈페이지 · 실제와 다를 수 있습니다.

한 줄 요약

전용 84㎡ 최고 분양가는 5억 4,600만원이고, 은행 주택담보대출 기준으로 입주 때까지 자기 돈 1억 6,380만원이 필요해요(가정 계산). 첫 접수는 특별공급 11.02(월)예요.

핵심 숫자 · 전용 84㎡ 최고가 기준

입주 때 자기 돈 1억 6,380만원 · 매달 197만원 · 전매 제한 6개월

가정 계산 — 은행 주택담보대출 기준, 자세한 가정은 아래 「얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?」

이 글의 순서

1. 한눈에
2. 얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?
3. 우리 집은 어느 공급으로 넣을까?
4. 주택형마다 무엇이 다를까?
5. 출퇴근·학교는 어떨까?
6. 언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?
7. 청약 전 따져 볼 점
8. 공고문·문의

한눈에

경기 화성시 · 민영 · 1,542세대 · 시행 신영부동산신탁 주식회사

시공 롯데건설(주) · 입주 예정 2029.12 · 모집공고 2026.10.21 (수)

특별공급 11.02(월) · 1순위 11.03(화) · 2순위 11.04(수) · 당첨자 발표 11.10(화) · 계약 11.23(월) ~ 11.25(수)

주택형 공급면적(평균)	세대(일반+특별)	분양가 동·층별 최저~최고(공고문 7쪽)	3.3㎡당 최고가·전용면적 기준
전용 84㎡ 7개 타입 · 공급 110.57㎡	1,331세대	4억 6,700만원~5억 4,600만원	2,149만원
전용 102㎡ 공급 134.79㎡	56세대	6억 4,000만원	2,074만원
전용 112㎡ 공급 144.88㎡	78세대	6억 7,800만원	2,001만원
전용 120㎡ 공급 156.68㎡	77세대	7억 2,700만원	2,003만원

주택형 평면도

전용 84㎡ (84A 타입) · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 102㎡ · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 112㎡ · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

전용 120㎡ · 출처: 사업주체 분양 홈페이지

주택형마다 대표 타입 한 장(같은 면적의 다른 타입·확장 여부는 입주자모집공고에서 확인) · 정보 제공용으로 실었으며 실제와 다를 수 있고, 요청이 있으면 바로 내립니다.

이 단지의 분양가를 주변 단지 실거래와 맞춰 본 글은 우리의 집에서 볼 수 있어요.

얼마 있어야 하고, 매달 얼마 낼까?

전용 84㎡(최고 5억 4,600만원)는 디딤돌(신혼·2자녀 이상)·보금자리론·신생아 특례 디딤돌 가격 기준 안에 듭니다.

전용 102㎡ 이상은 정책대출 면적·가격 기준 밖이고, 실제 한도는 소득과 심사로 정해집니다.

공고문 7쪽 기준으로 분양대금은 계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35% 순서로 내요. 중도금은 무이자 조건으로 대출을 알선한다고 적혀 있어요(공고문 43쪽).

주택형 최고 분양가	계약금 5% 계약할 때	중도금 60% 공사 기간	잔금 35% 입주할 때
전용 84㎡ 5억 4,600만원	2,730만원	3억 2,760만원	1억 9,110만원
전용 102㎡ 6억 4,000만원	3,200만원	3억 8,400만원	2억 2,400만원
전용 112㎡ 6억 7,800만원	3,390만원	4억 680만원	2억 3,730만원
전용 120㎡ 7억 2,700만원	3,635만원	4억 3,620만원	2억 5,445만원

가정 계산 · 전용 84㎡(최고 5억 4,600만원)를 대출받아 산다면

디딤돌대출(신혼·2자녀 이상) 신혼 소득 8.5천만원·2자녀 이상 7천만원 이하

월 상환 132만원~156만원 · 입주 때 자기 돈 2억 2,600만원

대출 3억 2,000만원(LTV 70% · 한도 3억 2,000만원) · 연 2.85~4.15% · 30년 원리금균등

신생아 특례 디딤돌대출 2년 안에 출산한 가구, 소득 1.3억원(맞벌이 2억원) 이하

월 상환 137만원~194만원 · 입주 때 자기 돈 1억 6,380만원

대출 3억 8,220만원(LTV 70% · 한도 4억원) · 연 1.8~4.5% · 30년 원리금균등

보금자리론 부부합산 소득 7천만원 이하(신혼 8.5천만원 등)

월 상환 191만원~198만원 · 입주 때 자기 돈 1억 8,600만원

대출 3억 6,000만원(LTV 70% · 한도 3억 6,000만원) · 연 4.9~5.2% · 30년 원리금균등

보금자리론(생애최초) 생애최초 구입

월 상환 203만원~210만원 · 입주 때 자기 돈 1억 6,380만원

대출 3억 8,220만원(LTV 70% · 한도 4억 2,000만원) · 연 4.9~5.2% · 30년 원리금균등

은행 주택담보대출 무주택 세대

월 상환 197만원 · 입주 때 자기 돈 1억 6,380만원

대출 3억 8,220만원(LTV 70% · 한도 6억원) · 연 4.66% · 30년 원리금균등

계산 가정·출처

가정: 최고 분양가 기준, 대출액은 한도와 분양가×LTV 중 작은 값, 금리 구간의 낮은 쪽과 높은 쪽으로 각각 계산, 입주 때 자기 돈 = 분양가 − 대출. 금리: 정책대출은 주택도시기금·한국주택금융공사 기준(확인일 2026-10-23, 30년 가정) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66%. 실제 대출 여부·금액·금리는 소득·신용·심사로 달라지고, 중도금 대출 이자·발코니 확장비·관리비는 빠져 있어요.

가정 계산 · 소득에 따라 은행에서 빌릴 수 있는 돈(DSR)

은행 주택담보대출은 1년 원리금이 소득의 40%를 넘지 않게만 빌려줘요(DSR). 3인 이하 가구 도시근로자 월평균소득(2025년도)의 70·100·130%인 가구라면:

연 소득 6,328만원 월 527만 3,634원 · 3인 이하 70%

대출 3억 4,588만원 · 월 상환 179만원 · 입주 때 자기 돈 2억 12만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 3억 4,588만원

연 소득 9,041만원 월 753만 3,763원 · 3인 이하 100%

대출 3억 8,220만원 · 월 상환 197만원 · 입주 때 자기 돈 1억 6,380만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 4억 9,412만원 — LTV 70%·한도 6억원에 걸려 3억 8,220만원

연 소득 1억 1,753만원 월 979만 3,892원 · 3인 이하 130%

대출 3억 8,220만원 · 월 상환 197만원 · 입주 때 자기 돈 1억 6,380만원

DSR로 빌릴 수 있는 최대 6억 4,235만원 — LTV 70%·한도 6억원에 걸려 3억 8,220만원

계산 가정·출처

가정: 다른 대출 없음, 가구 소득 전부를 대출 심사 소득으로 봄, DSR은 금리 4.66%에 스트레스 금리 1.5%p(수도권 하한)를 모두 더해 심사, 월 상환은 연 4.66% · 30년 원리금균등. 금리는 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% — 은행·상품마다 금리와 심사가 달라요(금융위원회 DSR·LTV 기준, 확인일 2026-10-23).

가정 계산 · 관리비는 얼마쯤 나올까

같은 시·군·구에서 최근 10년 안에 입주한 5곳 단지의 2026년 9월 관리비는 전용면적 1㎡당 2,236원~3,162원이었고, 중간값은 2,597원이에요. 중간값으로 어림하면:

전용 84㎡

월 약 22만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 19만원~27만원

전용 102㎡

월 약 26만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 23만원~32만원

전용 112㎡

월 약 29만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 25만원~35만원

전용 120㎡

월 약 31만원

가장 낮은 곳~높은 곳 기준 월 27만원~38만원

계산 가정·출처

국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt) 공개 관리비(공용관리비 17항목 + 난방·급탕·전기·수도 등 개별사용료 10항목, 단지 전체 금액) ÷ 단지 주거전용면적 합. 비교 단지: 화성조암스위트엠(2025년 사용승인, 224세대, 1㎡당 3,121원) · 화성시청역 센트럴파크 스타힐스3단지(2023년 사용승인, 847세대, 1㎡당 2,597원) · 화성시청역 센트럴파크 스타힐스2단지(2023년 사용승인, 1,005세대, 1㎡당 2,524원) · 화성시청역서희스타힐스4차 숲속마을(2023년 사용승인, 1,846세대, 1㎡당 2,236원) · 화성남양뉴타운 리젠시빌란트(2023년 사용승인, 380세대, 1㎡당 3,162원). 한 달 값이라 계절(겨울 난방)에 따라 달라지고, 이 단지의 실제 관리비는 입주 뒤 정해져요. 장기수선충당금은 빠져 있어요(2026-10-29 조회).

취득세 등(1주택 취득, 생애최초 감면 전)은 분양가의 1.1%로 계산하면 약 601만원이에요. 발코니 확장·옵션 금액을 더하면 늘어나요(지방세법 제11조, 확인일 2026-10-23).

정책대출 가격·면적 요건

주택형 최고 분양가	디딤돌대출(일반) 5억원 이하·전용 85㎡ 이하	디딤돌대출(신혼·2자녀 이상) 6억원 이하·전용 85㎡ 이하	보금자리론 6억원 이하	신생아 특례 디딤돌대출 9억원 이하·전용 85㎡ 이하
전용 84㎡ 최고 5억 4,600만원	요건 밖	요건 안	요건 안	요건 안
전용 102㎡ 최고 6억 4,000만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 112㎡ 최고 6억 7,800만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖
전용 120㎡ 최고 7억 2,700만원	요건 밖	요건 밖	요건 밖	요건 밖

기준·출처

가격·면적 요건만 · 실제 한도는 소득·심사로 결정 · 주택도시기금·주택금융공사·금융위원회, 확인일 2026-10-23

우리 집은 어느 공급으로 넣을까?

이번 공급 1,542세대 중 특별공급이 751세대(49%), 일반공급이 791세대예요. 특별공급에서는 신혼부부 몫이 199세대로 가장 많아요.

공급	전용 84㎡	전용 102㎡	전용 112㎡	전용 120㎡	합계
일반공급	605세대	49세대	69세대	68세대	791세대
특별공급 · 신생아	132세대	0세대	0세대	0세대	132세대
특별공급 · 신혼부부	199세대	0세대	0세대	0세대	199세대
특별공급 · 생애최초	91세대	0세대	0세대	0세대	91세대
특별공급 · 다자녀	132세대	5세대	7세대	7세대	151세대
특별공급 · 노부모부양	40세대	2세대	2세대	2세대	46세대
특별공급 · 기관추천	132세대	0세대	0세대	0세대	132세대

자료 기준

청약홈 주택형별 공급 세대 · 특별공급은 유형별 합이 특별공급 수와 같은지 맞춰 봄

민영주택 특별공급은 가구원수별 월평균소득 기준이 있어요. 기준을 넘어도 세대 부동산가액이 3억 3,100만원 이하면 추첨공급에 넣을 수 있어요.

특별공급 월평균소득 기준	3인 이하	4인	5인
신생아 우선공급 130% 이하	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
신생아 그 밖 160% 이하	12,054,021원	14,083,523원	14,923,176원
신혼부부 우선공급 100% 이하(맞벌이 120%)	7,533,763원 맞벌이 9,040,516원	8,802,202원 맞벌이 10,562,642원	9,326,985원 맞벌이 11,192,382원
신혼부부 그 밖 140% 이하(맞벌이 160%)	10,547,268원 맞벌이 12,054,021원	12,323,083원 맞벌이 14,083,523원	13,057,779원 맞벌이 14,923,176원
생애최초 우선공급 130% 이하	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
생애최초 그 밖 160% 이하	12,054,021원	14,083,523원	14,923,176원

기준·출처

2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(2026년 적용) · 주택공급에 관한 규칙 제35조의3·제41조·제43조(확인일 2026-10-23) · 같은 금액이 공고문 24쪽 등에 있음 · 6인 이상·세부 요건은 공고문 확인

주택형마다 무엇이 다를까?

전용 84㎡와 120㎡는 최고 분양가가 1억 8,100만원 차이 나고, 같은 대출로 계산하면 월 상환이 65만원 더 들어요.

주택형 공급면적	월 상환 최고가·기준 대출	입주 때 자기 돈 최고가 기준	분양가 동·층별 최저~최고	이번 공급
전용 84㎡ 공급 110.57㎡	월 197만원 은행 주택담보대출	1억 6,380만원	4억 6,700만원~5억 4,600만원	1,331세대
전용 102㎡ 공급 134.79㎡	월 231만원 은행 주택담보대출	1억 9,200만원	6억 4,000만원	56세대
전용 112㎡ 공급 144.88㎡	월 245만원 은행 주택담보대출	2억 340만원	6억 7,800만원	78세대
전용 120㎡ 공급 156.68㎡	월 263만원 은행 주택담보대출	2억 1,810만원	7억 2,700만원	77세대

출퇴근·학교는 어떨까?

가장 가까운 역은 향남역(철도)으로 직선 약 2.9km이고, 단지 앞 정류장에서 H104번·H123번을 타면 10정거장·약 12분(추정)에 닿습니다.

초등학교는 상신초등학교(약 0.8km) 통학구역이고, 중학교는 향남중학군, 고등학교는 비평준화 지역(화성학군)입니다.

구분	교통·학교 직선거리, 가까운 순
지하철·철도역	향남역 (철도) 약 2.9km
버스 정류장 반경 500m	향남제약공단입구 약 0.1km, 향남제약공단앞 약 0.1km 외 2곳 일반버스 6 · 33-1 · 220 · H104 · H123
초등학교 배정(통학구역)	상신초등학교 약 0.8km
중학교 배정 학교군	향남중학군 3곳 중 가까운 곳: 화성상신중학교 약 0.7km, 하길중학교 약 1.6km, 향남중학교 약 3.9km
고등학교 비평준화 지역	비평준화 지역(화성학군) — 학교별 선발
지원·선발 학교 반경 5km	고등: 발안바이오과학고등학교(공립) 약 4.0km

자료 기준

학구도 2026.09 기준, 중·고는 학교군 안 추첨 · 배정은 교육지원청 확인 · 역 © OpenStreetMap

버스 핵심 노선 — 갈아타지 않고 닿는 곳

노선 배차 간격	기점 ↔ 종점 노선 양 끝	약 30분 안에 닿는 역 노선마다 가장 가까운 역 · 정거장 수 · 추정 시간
6번 일반버스	경진여객차고지 ↔ 구문천3리	약 30분 안에 지나는 역 없음
33-1번 일반버스	경진여객차고지 ↔ 구문천리	향남역 12정거장·약 17분
220번 일반버스	병점복합타운 ↔ 향남부영9단지	향남역 16정거장·약 25분
H104번 일반버스	향남시외터미널 ↔ 송탄역	향남역 10정거장·약 12분
H123번 일반버스	향남시외터미널 ↔ 평택지제역	향남역 10정거장·약 12분

추정 방법

시간은 평균 시속 20km 기준 추정 · 국토교통부 TAGO 버스정류소정보

언제 팔 수 있고, 꼭 살아야 할까?

청약홈 공고 정보에 규제지역 표시가 없는 단지입니다.

전매제한 등 세부 조건은 공고문으로 확인해야 합니다.

구분	기간	언제부터
재당첨 제한	없음	-
전매 제한	6개월	-
거주 의무	없음	-

출처

공고문 2쪽 · 기간과 기준일은 공고문이 우선이에요.

항목	내용
규제·지구 (청약홈 공고 정보)	해당 표시 없음
청약 지역 구분	경기
공급 유형	민영 · 분양주택

청약 전 따져 볼 점

필요한 현금입주 때 자기 돈 1억 6,380만원

계약할 때 계약금 2,730만원 · 은행 주택담보대출 기준 가정 계산

매달 내는 돈월 197만원

원리금 · 30년 원리금균등

은행 대출최대 3억 8,220만원

연 소득 9,041만원(3인 이하 평균) · DSR·LTV 가정 · 그때 자기 돈 1억 6,380만원

팔기·거주전매 제한 6개월 · 거주 의무 없음

재당첨 제한 없음 · 전매 제한 기간에는 자유롭게 팔 수 없어요

특별공급신혼부부 199세대로 가장 많음

다자녀 151세대 · 신생아 132세대 — 넣을 수 있는 공급과 소득 기준부터 확인

관리비월 약 22만원

전용 84㎡ · 근처 최근 입주 단지 2026년 9월 중간값 어림

공고문·문의

청약홈 입주자모집공고 보기 · 사업주체 홈페이지

출처·기준일

기준: 청약홈(한국부동산원) 분양정보 2026-10-22 수집 · 입주자모집공고문(청약홈 PDF, 2026-10-28 읽음) · 대출·세금·소득 기준 확인일 2026-10-23(주택도시기금·한국주택금융공사·금융위원회·지방세법·주택공급에 관한 규칙) · 한국은행 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 평균 금리(신규취급액) 연 4.66% · 관리비: K-apt 2026년 9월 공개값(2026-10-29 조회)

이 글은 공고와 공개 자료를 정리한 것이며 청약·투자 권유가 아닙니다.

※ 청약 일정은 입주자모집공고 기준이며 사업주체 사정에 따라 변경될 수 있습니다. 신청 전 반드시 청약홈의 입주자모집공고를 확인하세요.

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